房租收稅。一塊比房產(chǎn)稅更難啃的骨頭。

 9月4日，河北稅務(wù)局發(fā)布新政，自10月1日起，個(gè)人出租（轉(zhuǎn)租）住房不能提供合作、準(zhǔn)確成本憑證的，不能準(zhǔn)確計(jì)算租賃成本費(fèi)用的，按照租金的5%到10%繳納所得稅。 這太難了！ 租賃稅征收成本特別高，業(yè)主大多不愿意配合租戶登記。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，以北京為例，租賃行為的備案比例非常低，不足一成，從全國(guó)來(lái)看，估計(jì)連1%都不到。 征稅率提高到50%，要付出多大的代價(jià)？！ 

讓房東乖乖交稅？ 當(dāng)房東收租是一種職業(yè)，干好，不容易。 中國(guó)商品房租金回報(bào)率不高。 2019年8月，海外掘金發(fā)布了全球熱門城市租金回報(bào)率排名，前五名分別是名古屋、金邊、大阪、馬尼拉和波士頓，凈租金回報(bào)率都在5%以上。 中國(guó)內(nèi)地城市幾乎沒(méi)有持有成本，但凈租金回報(bào)跟毛租金回報(bào)一樣，低得可憐，只有1.5%到2%，差不多要50年以上才能回本。現(xiàn)在，租金回報(bào)率3%以上算高了，5%以上算是黃金項(xiàng)目。 靠房租賺錢？幾乎不可能。 租金回報(bào)率低，要么是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，要么是因?yàn)榉孔獾汀４蟪鞘凶夥康哪贻p人叫苦不疊，房租太貴，已經(jīng)占了工資的一半了，憑什么還要漲房租？

房東也說(shuō)，我當(dāng)初買房?jī)r(jià)格那么高，現(xiàn)在這樣低的租金，已經(jīng)很良心了，根本賺不到錢。再跌，我就不出租了。 房地產(chǎn)租金回報(bào)率這么低，顯然是特殊時(shí)期的產(chǎn)物。 

（圖片來(lái)自：視覺(jué)中國(guó)）

上世紀(jì)90年代開始，國(guó)人大買商品房，創(chuàng)造了一個(gè)龐大的一手房市場(chǎng)，無(wú)論剛需改善，辦法是買一手房。

 房地產(chǎn)投資，絕大多數(shù)人不看租金回報(bào)，看的是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅，是靠房地產(chǎn)賺取差價(jià)。換句話說(shuō)，絕大部分人交稅是買房交易的時(shí)候交，而不是獲取租金收益來(lái)交稅。 房?jī)r(jià)大漲的時(shí)候，地方政府也不怎么看重租金稅費(fèi)。地方政府有土地收入，有開發(fā)稅費(fèi)。

 現(xiàn)在，房住不炒，土地收入趨勢(shì)下行一二線城市二手房和租賃住房越來(lái)越多，持有稅、租賃稅費(fèi)也就越來(lái)越重要。根據(jù)貝殼租房今年年初的數(shù)據(jù)，2018年，我國(guó)人口13.9億人，租房人群接近2億人，如果租售同權(quán)真正實(shí)行，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)前所未有的成長(zhǎng)勢(shì)能。 

租房的人在增加，出租房屋的人也在增加。2018年全國(guó)租賃房源同比增長(zhǎng)36%，上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國(guó)前三。2018年，全國(guó)的租房人群近2億人， 華泰證券研報(bào)稱，住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模有望由2017年約1.2萬(wàn)億元提升至2025年約2.33萬(wàn)億元，圍繞著租賃個(gè)稅抵扣規(guī)模十分龐大。 怎么征收？ 去年年底，有過(guò)一次騷動(dòng)。 當(dāng)時(shí)，我國(guó)準(zhǔn)備開始施行個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除，納稅人計(jì)算個(gè)稅應(yīng)納稅所得額的時(shí)候，可以享受6項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除，其中一項(xiàng)就是住房租金。 租客申報(bào)房租抵扣個(gè)稅時(shí)需要填寫房東信息，在個(gè)稅App上需要填報(bào)主要的工作城市、租賃住房的地址、出租方的姓名、身份證件號(hào)碼以及租賃的起止時(shí)間等信息。 租客可以抵個(gè)稅，興高采烈，準(zhǔn)備申報(bào)，這邊廂，房東戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，擔(dān)心信息被泄露，勸租客不要申報(bào)。 壓力太大，沒(méi)辦法，后來(lái)又出了個(gè)稅App新版本，不再?gòu)?qiáng)制要求填報(bào)出租人的信息，稅務(wù)機(jī)關(guān)將承租人和出租人作為兩個(gè)不同的納稅主體，施行不同的征管措施，不需要房東信息，承租人也可以申報(bào)個(gè)稅扣除。 折騰了半天，征集租賃數(shù)據(jù)的事情，還是沒(méi)有完成。連數(shù)據(jù)都沒(méi)聯(lián)網(wǎng)，怎么普征呢？ 

（圖片來(lái)自：視覺(jué)中國(guó)）

 此后，北上廣深四座城市，明確了新版本的個(gè)人出租住房所得稅綜合稅率。

 特點(diǎn)是，稅率下降了，綜合稅率更方便了，征收成本將因此下降。

根據(jù)北京稅務(wù)部門的信息，目前北京個(gè)人出租住房，月租金收入10萬(wàn)以下的，按照綜合稅率2.5%收稅，月租金10萬(wàn)以上的，按照綜合稅率4%收稅，2019年1月開始執(zhí)行。此前的稅率都是統(tǒng)一5%。上海個(gè)人出租房，2019年1月，稅收調(diào)整為，月租金10萬(wàn)以下稅率為3.5%，10萬(wàn)以上為5%。在這之月租金3萬(wàn)是分割線。 廣州從2019年1月起，個(gè)人出租住宅，月租金在2千到3萬(wàn)的，稅率為4%。月租金在3萬(wàn)到10萬(wàn)的，綜合稅率4.295%，10萬(wàn)以上稅率是5.91%。 深圳目前和廣州類似，分為三個(gè)級(jí)別，月租金小于3萬(wàn)稅率為4.5%，3萬(wàn)到10萬(wàn)之間稅率為6.105%，大約10萬(wàn)元稅率是6.18%，政策自2017年3月3日?qǐng)?zhí)行以來(lái)沒(méi)有變化。 理想很豐滿，實(shí)施情況一般般。 河北想要落實(shí)新政，只會(huì)比北上廣更困難。河北為什么要這么干呢？ 這是全國(guó)管理、規(guī)范租賃市場(chǎng)的一部分，完善租賃市場(chǎng)的游戲規(guī)則，是房地產(chǎn)市場(chǎng)大變革，非常重要的一步棋。否則，不可能租售同權(quán)。 房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，年輕人一輩子為一套房奮斗，這種前景想想都讓人不寒而栗。 

（圖片來(lái)自：視覺(jué)中國(guó)）

5月11日，中國(guó)政府網(wǎng)公布了《國(guó)務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃》明確的立法項(xiàng)目及負(fù)責(zé)起草的單位，其中就有，擬制定修訂住房租賃條例等。8月31日消息，據(jù)財(cái)新報(bào)道，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定住房租賃價(jià)格的意見(jiàn)》，提出將啟動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)管理立法工作。

北京呢，將繼續(xù)推動(dòng)《北京市住房租賃條例》立法工作，完善住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)，加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和信息發(fā)布平臺(tái)等市場(chǎng)主體的監(jiān)管力度，推動(dòng)建立住房租賃公益律師隊(duì)伍，完善多渠道租賃糾紛調(diào)處機(jī)制。 9月10日，南京市政府公布《南京市市場(chǎng)化租賃住房建設(shè)管理辦法》，進(jìn)一步規(guī)范南京市租賃住房管理，完善住房保障體系。《辦法》自2019年10月10日起施行，有效期兩年。 各個(gè)省市各自制訂游戲規(guī)則，保護(hù)租賃市場(chǎng)，就是改革房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分。 以后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)從一手房購(gòu)買市場(chǎng)，轉(zhuǎn)身租售并舉的市場(chǎng)。 

租賃稅 房產(chǎn)稅 挑城市變得更重要

 中國(guó)房地產(chǎn)稅制度最大的特點(diǎn)就是，重交易稅費(fèi)，輕持有稅費(fèi)，導(dǎo)致買家、賣家、中介在交易過(guò)程、合同等方面死磕，雙方都希望最大程度上合理避稅，各種合同漏洞，套利空間和不規(guī)范交易就出現(xiàn)了。 2011年房產(chǎn)稅在重慶、上海兩地實(shí)行，盡管8年過(guò)去了，由于在產(chǎn)權(quán)時(shí)間、公攤面積、試點(diǎn)擴(kuò)大等方面的問(wèn)題，房產(chǎn)稅沒(méi)有鋪開，一直以來(lái)都是懸在樓市頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍。 市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅期望很高，專家也認(rèn)為房產(chǎn)稅將逐漸成為地方的主體稅種。 房產(chǎn)稅本身其實(shí)不能直接調(diào)控房?jī)r(jià)，即使房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上降低，但購(gòu)房者持有房產(chǎn)的整個(gè)生命周期成本不會(huì)降低，包括買房交易和持有成本。 上海、北京等一線城市的二手房下跌，給大家造成了一種錯(cuò)覺(jué)：房產(chǎn)稅的預(yù)期體現(xiàn)出來(lái)了。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格，20個(gè)城市二手房?jī)r(jià)下調(diào)，數(shù)量達(dá)到2019年來(lái)最高。

（圖片來(lái)自：視覺(jué)中國(guó)）

2019年8月，上海房產(chǎn)之窗二手房指數(shù)為3922點(diǎn)，比7月下降4點(diǎn)，環(huán)比下跌0.13%，跌幅縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)，二手房指數(shù)連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下跌。

 8月，上海二手住宅成交套數(shù)為19720余套，環(huán)比下降2.09%，同比上升47.31%；以成交面積計(jì)，環(huán)比下降2.18%，同比上升45.33%。 截至8月底，全市二手住宅掛牌量為63961套，環(huán)比下降2.31%；同比下降19.15%。掛牌量持續(xù)下降。

太多的聲音高喊，賣房！把手頭多余的一線城市房產(chǎn)賣掉，北京、上海的樓市是不是撐不住了。 上海二手房連跌令人驚訝，但仔細(xì)看一看數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)郊和老舊樓盤跌幅在擴(kuò)大，中心城區(qū)的核心樓盤跌的不算多，一直到2019下半年才有所松動(dòng)。 房產(chǎn)稅和一系列樓市調(diào)控措施，核心目的還是在保護(hù)剛需群體。穩(wěn)定樓市預(yù)期。 一線核心城市，以及周邊正在崛起的衛(wèi)星城，依舊是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。 在地產(chǎn)白銀時(shí)代挑城市將會(huì)和挑房子同等重要，保留高品質(zhì)好地段的房子，做好資產(chǎn)配置，保障基本的財(cái)富安全吧。