當你將標準高筑云端時，則意味著能夠站上去的人就越來越少。中國超級豪宅榜單，已經(jīng)很久沒有再出現(xiàn)大一山莊的名字。就連它所在的廣州，普通百姓也漸漸忘卻這個曾以最貴3.8億元/套，問鼎2013年“中國10大超級豪宅”榜首的億萬富豪居所。這個由馬里奧·博塔、馬丁·羅班等五六十個世界頂級設(shè)計團隊操刀，曾欲打造成頂級別墅莊園的項目，在拿地12年后倉促中斷“超宅夢”，新東家選擇了更適合廣州人的“實惠”路線。直至今日，這個占地和總建面均只有15萬平方米的項目，在拿地15年后仍未開發(fā)完畢。

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廣州首個“地王”夢想欲造世界超宅

很多年以后，廣州的土拍史上，仍然記載2005年6月的那驚鴻一拍。

那一年，中國地產(chǎn)界僅有兩家房企擠進百億門檻。銷售額最高的萬科，亦只年入139.5億元。

一再延遲拍賣的廣州新廣從公路東側(cè)白云區(qū)種雞場地塊，在那年6月公開出讓。總占地超15萬平方米，參與競拍房企14家，競價舉牌超78次，最終成交總價5億元，溢價138.55%，樓面地價3300元/平方米，雙雙打破廣州宅地史的記錄。

力挫恒大、保利、新世界等房企，奪得種雞場地塊的，是廣東中鼎集團。同天它還斥資1.38億元拿下天河區(qū)珠江新城A3-6地塊（即佛奧廣場）。3300元/平方米的樓面地價，是當年“地王”，領(lǐng)先廣州宅地樓面價若干年。時代中國同年拿下的天河區(qū)沙河銀利街35號地塊，僅1888元/平方米。同年白云區(qū)的二手房均價（鏈家數(shù)據(jù)），是3177元/平方米。

對于這塊以巨資獲得的土地，中鼎集團十分珍惜。它聯(lián)合廣州市祥能投資公司、廣東陽江市機械筑路工程公司、廣州市越中建筑安裝工程公司組成廣東中力集團，注冊廣州高雅房地產(chǎn)開發(fā)公司，共同開發(fā)。

“4個老板都是搞建筑出身，他們都想做點傳世作品，當初完全沒從商業(yè)角度考慮，一心只想打出品牌”。大一山莊前高管表示，就連項目公司的團隊，請的都是極具經(jīng)驗的行業(yè)人才。

項目的取名，也頗費心思。

“大加一謂之天，大減一謂之人”。大一山莊由此得名。其“大一”，意在追求天人合一，天道歸一之境界。規(guī)劃理念是：水月云天·桃花源——天上人間。

大一山莊夢想打造世界頂級超宅，“每一棟，世界僅一棟”。他們高薪聘請馬里奧·博塔、馬丁·羅班、麥克-亨特、溫立新、馬巖松、趙紅紅、梁志天等“五六十個世界頂級設(shè)計團隊”設(shè)計別墅（含會所等），每一套別墅僅設(shè)計費就達兩三百萬元。

“其實當年曾建議外立面統(tǒng)一，以節(jié)省設(shè)計費，但老板想要每一棟都獨一無二”。前高管透露，每一套別墅的設(shè)計方案也是精益求精，有的別墅歷時一年多都沒有完成一個方案設(shè)計。

據(jù)了解，當年大一山莊每棟別墅平均四五個方案。到具體落地前，“每個程序都要耗費很長時間，走下來一共要蓋一兩百個章，79棟建筑都不相同，就要走79次程序，最終要蓋將近一千個章才能開始蓋樓。”

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廣州首個雙證億元別墅曾3個月賣12套

既然追求極致，自然難以做到“高周轉(zhuǎn)”。

光是規(guī)劃方案，在拿地15年來，大一山莊就至少經(jīng)過六次更改。每一次修改報批規(guī)劃部門，都要走不少流程。

在打包出售給華遠地產(chǎn)的前12年，大一山莊在保持容積率和總建面不變之下，一直不斷給別墅群做加法和減法。

2006年，中央出臺“禁墅令”，各地嚴禁再建獨棟別墅。為此，中力集團采取了將兩套雙拼別墅合二為一的戶型設(shè)計策略，用“一棟別墅兩張房產(chǎn)證”的方式，延續(xù)了做獨棟別墅的夢想。

大一山莊在2008年調(diào)整中南區(qū)規(guī)劃，微調(diào)增加9棟別墅，部分產(chǎn)品調(diào)整為350-500平方米。2010年，原規(guī)劃70套別墅增又加到80套，除900平方米以上的兩層或三層獨棟別墅外，也有部分900平方米以下的別墅戶型。

2010年，大一山莊終于建好23套別墅，并拿到20套預售證。

“真是生不逢時”。多年以后憶及此，大一山莊前高管仍然覺得惋惜，“很多人看中我們的別墅，但“雙證”影響很大，有的客戶甚至用司機的名字購買”。

或出于此，銷售團隊在2010年進駐項目后卻一直未銷售，反而是品牌工作推廣到亞洲。2008年至2013年間，大一山莊曾五度問鼎“中國十大豪宅”榜首，躋身“亞洲十大豪宅”。

“我們進場時，項目北區(qū)和南區(qū)都已有不少別墅建好外立面”。一位知情人士向南都記者表示，不知何故，那年開發(fā)商又把別墅外立面拆了重做。甚至在2011年11月通過規(guī)劃審批，又將別墅套數(shù)從原來的80套調(diào)整為95套，還減少約15%的計容建筑面積。

拿地九年，卻一直未開賣，市場上甚至開始傳出“捂盤”、“囤地”的傳言。或為回應(yīng)坊間質(zhì)疑“捂盤”，大一山莊終于2013年春后開始正式銷售。當時廣州珠江新城的房價還是“3字頭”，大一山莊每一棟別墅的毛坯單價已是五六萬元到十五萬元不等，系全廣州最貴的豪宅。

“實際上，從2010年到2016年，項目只有2013年上半年是在推貨的。”知情人士透露，僅2013年3月至6月，大一山莊就賣出12套別墅！當年的別墅建面從850平方米至1400平方米不等，毛坯總價從5000萬元至2億元不等。”

最貴別墅總價3.8億元報價漲一倍后整體出售 

當年的大一山莊究竟有多豪？南都記者曾多次實地探訪。

以當年的示范單位紫蝶軒為例，別墅門前有兩平方米的私家保安站崗之所，進門后有一條約35米長波浪形的曲折會客廳，合二為一兩棟房之間，隔出露天位置種植各類植物，房后有大泳池，房側(cè)小池。二樓主人房三面玻璃，躺在床上可看一樓的泳池、會客廳上面的天臺花園。從主人房延伸的木棧道出去，一面可達露臺，一面可達獨立于半山的書房。

紫蝶軒的屋頂是銅做的，木包鋁的門窗、中空玻璃、珍珠貝殼馬賽克鑲就的浴室地板、10多萬元的浴缸、9.8萬元的花灑等等。據(jù)悉，這套別墅后來由一名江西老板，以8000多萬元購買。

華南理工大學建筑學院副院長趙紅紅也參與設(shè)計大一山莊的三棟別墅。其中一棟未將山坡鏟平，利用8米的斜坡做瀑布，在山坡上修了一條木棧道，修建一座亭子。“可以在亭子里面對著瀑布打坐、喝茶；可以在房間的浴缸透過天花的玻璃看到星星；可以躺在床上看到瀑布”。

據(jù)透露，當年銷售的12套豪宅，只有2套以公司名義購買，其他都以家人等名義購買，有的因為小孩不在國內(nèi)等原因，故而網(wǎng)簽并不及時。他們普遍在買房后“一般兩三個月就付清全款”。

“發(fā)現(xiàn)賣得快，老板又不大想賣了”。知情人士透露，在賣了12套后，開發(fā)商從未售的別墅里回收了3套，剩下的都在賣與不賣之間搖擺。

2013年7月，大一山莊再次提價。當中最貴的23號別墅（總建面1400平方米，僅花園就占地兩千多平方米），從2012年的毛坯報價1.8億，漲至3.8億元。

“4個老板，意見比較難統(tǒng)一”。

2016年2月，大一山莊第四次改規(guī)劃，將別墅減至89棟；北區(qū)多棟別墅的建筑形態(tài)細微調(diào)整；南區(qū)別墅不再追求“藝術(shù)”造型，原定的水上體育活動場地出取消。

此時此刻，斥資2億元打造，由國際級新銳設(shè)計師馬巖松設(shè)計的奢華會所——天鵝會所已成形，只待裝修室內(nèi)；南區(qū)其他別墅也已按設(shè)計方案建好土建工程。 

每年貸款利息過億壓垮世界超宅夢

當你將標準高筑云端時，則意味著能夠站上去的人就越來越少。

“脫離現(xiàn)實、不切實際”是當年業(yè)界對大一山莊的評價。而受“雙證”、戶型過大、總價過高，以及項目所處廣從路相對糟糕的交通狀況等影響，近年來市場上再鮮有傳出大一山莊成交的消息。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在2014年-2015年，大一山莊一共只成交了2套，成交金額5153萬元。按照其“雙證”的性質(zhì)，等于實際上只成交一套“獨棟”別墅。

與此同時，由于公司規(guī)模不大，無法向銀行貸款，金融公司的貸款利息又相對高昂，“（項目）每年貸款利息過億元”。前高管表示，堅持到2015年，4個老板之間的意見更難統(tǒng)一，“如果繼續(xù)開發(fā)就得追加投資，但這樣一來堅持了一時，卻未必能堅持到最后”。

那一年，恰好遠在北京的華遠地產(chǎn)欲開拓廣州市場。雙方確認過眼神，中力最終將項目賣給了華遠。這個從一開始就直奔“世界超宅”夢想的項目，在堅持12年后，最終還是中途止步，打包轉(zhuǎn)讓。

2016年8月，幾十臺鉤機開入大一山莊，開始推倒南區(qū)連片別墅群。在2016年12月21日晚，華遠地產(chǎn)一紙公告，宣誓獲得大一山莊主權(quán)。其以13.79億元（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓款10.79億元）收購廣東中力所持有的廣州高雅100%股權(quán)及債權(quán)。

華遠相關(guān)負責人接受南都記者采訪時曾表示，收購后南北區(qū)將分開管理。北區(qū)的高端產(chǎn)品除了部分已經(jīng)銷售外，剩余的將重新包裝進行銷售。而項目南區(qū)的總體方向是戶型改小、總價下降，產(chǎn)品更貼近中等收入人群置業(yè)小別墅的市場需求。

業(yè)內(nèi)人士表示，很顯然此前大一山莊的“曲高和寡”并沒能讓市場接受，而一棟一設(shè)計的想法也過于理想化，并不利于項目的快速建設(shè)和銷售。南區(qū)改成整齊劃一的小面積疊墅之后，項目完成了從“頂豪”向“親民”的過渡，更被大眾化市場接受。

大一山莊此前規(guī)劃圖。

如今南區(qū)已改成低總價疊墅。飛下云端走向“親民”“整齊劃一”取代“獨一無二”

在外界看來，大一山莊當年地價僅5億元，賣了12棟別墅，后面打包出售又收金13.8億元，也算是小賺。

“但這個價，雖然不至于虧本，只能說是微利。”前高管告訴南都記者，對于退出大一山莊，老板們無不遺憾。當年開發(fā)時，4個老板均在項目自選地方各建一套別墅給自己，但后面都一起作價賣給華遠，“他們也不想留在傷心地”。

華遠收購9個月后，2017年10月13日，大一山莊南區(qū)新更名重新面市。

整個南區(qū)改為30棟600戶的疊院別墅，分兩期開發(fā)。一期總共216戶，主力面積段為160-230平米，中下院可使用南北院及地下室，上院可使用天臺花園，總價介于1200萬元-3000萬元/套。

至此，大一山莊原有的世界超宅夢，終究中途止步。唯有北區(qū)的23棟別墅，遺世獨立，實現(xiàn)小部分富豪的隱世夢。

近日南都記者再次走訪該項目看到，入口處“華遠·云和墅”和“大一山莊”的牌子同時存在，南區(qū)“實惠化”之后的疊墅也已經(jīng)基本建好，一排排房子“整齊劃一”，不再“獨一無二”。

相比往昔億元門檻，這些疊墅的買入門檻斷崖式陡降，“兩證”問題也得以解決，單價亦較此前大大提升。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2013年至2014年，大一山莊的網(wǎng)簽均價在5.1萬元/平方米至5.5萬元/平方米；至2017網(wǎng)簽價漲至8萬+；2018年至2019年網(wǎng)簽均價超9萬。

這一單價和總價，與如今廣州其他普通豪宅區(qū)別不大。

或也因為更接地氣，“平民化”后的大一山莊更適應(yīng)廣州人的“實惠主義”，也更利于擴寬客戶群。從2019年前11月數(shù)據(jù)看，該盤的網(wǎng)簽量已經(jīng)達到91套。

“華遠賣得好，我們也為他們高興”。盡管未競世界超宅夢，但大一山莊這位前高管依然祝福接盤者。

來源：南方都市報